Lees jou gunsteling-tydskrifte en -koerante nou alles op een plek teen slegs R99 p.m. Word 'n intekenaar
Finweek
Dié eiendom gaan teen die tendens
21 Januarie 2021
Nesi Chetty
Nesi Chetty: Senior fondsbestuurder by Stanlib

Van die meer as twee dosyn Suid-Afrikaanse eiendomsbeleggingstrusts (reits) op die JSE, bied slegs twee – Indluplace en Transcend Residential Property Fund – beleggers spesifieke blootstelling aan residensiële eiendom. Albei spits hulle op die bekostigbare residensiële huursegment toe. Institusionele beleggers het in ’n groot mate die residensiële sektor oor die hoof gesien.

As bateklas maak residensiële eiendom minder as 3% uit van die totale genoteerde-eiendomsektor in Suid-Afrika. Maar met Covid-19 wat druk op die kantoor- en kleinhandelsektore plaas waar Suid-Afrikaners hul gesondheid voorop plaas deur na die veiligheid van hul huise te vlug, kan die residensiële bateklas ’n aanlokliker alternatiewe belegging wees.

“Die uitwerking van Covid-19 het getoon dat dié residensiële reits ietwat defensiewer is as die tradisionele eiendomsubsektore,” sê Nesi Chetty, senior fondsbestuurder by Stanlib aan finweek. “Indluplace en Transcend het in 2020 albei beter as die eiendomsektor presteer.” (Sien tabel.) Die FTSE/JSE se SA eiendomindeks het oor die afgelope 12 maande met 39% getuimel.

Indluplace

Indluplace is die eerste reit wat hom op residensiële eiendom toegespits het. Sy portefeulje sluit 147 geboue ter waarde van R3,8 miljard in, wat uit 9 668 residensiële eenhede en verwante kleinhandelsruimte van 18 834 m2 bestaan.

Indluplace spits hom toe op die bekostigbare huurmark in Gauteng, die Vrystaat, KwaZulu-Natal en Mpumalanga. Sy onlangse dividend van 44c per aandeel op ’n uitbetaalverhouding van 75% is konserwatief, gegewe die bedryfsomgewing. Indluplace se lening-tot-waarde (LTV) is 34,7% en word as beheerbaar beskou. Vir die finansiële jaar geëindig September 2020, het dié reit kontant van R150 miljoen beskikbaar gehad.

Die verkoop van 22 eiendomme is vasgeknoop op R80 miljoen, en nog 19 eiendomme wat vir verkoop geïdentifiseer is, sal na raming ongeveer R500 miljoen oplewer. Chetty beskou onlangs hersiene bankgeriewe as positief, maar meen dat Indluplace op kort termyn heelwat meer werk het om te doen om vakatures in die portefeulje te bestuur (6,3% in Januarie 2020 en 11,3% teen die finansiële jaareinde). Indluplace se verwagte opbrengs is 12%. Die aandeel verhandel teen ’n diskonto van 60% op netto batewaarde (NBW).

Transcend

In Februarie 2020, het dié waarde-georiënteerde residensiële reit van die AltX na die JSE se hoofafdeling migreer. Transcend se portefeulje van 23 eiendomme ter waarde van R2,7 miljard, het 4 697 residensiële eenhede. Dié spesialis-reit fokus op bekostigbare huureiendomme in veilige landgoedere in snelgroeiende stedelike gebiede.

Hy konsentreer op Gauteng en die Wes-Kaap. Sy enigste bate in Mpumalanga is te koop. Huureiendomme in Transcend se portefeulje strek van R3 000 tot R7 000 per maand en is hoofsaaklik gemik op Suid-Afrika se toenemende stedelike middelklas. Vir die ses maande tot 30 Junie 2020, was Transcend se portefeulje-besetting 94%.

Transcend het ’n tussentydse dividend van 12,1c per aandeel vir die tydperk verklaar. “Hoewel die uitkering per aandeel ongeveer 60% laer was, genereer die maatskappy steeds stewige kontantvloei op eiendomsvlak,” sê Chetty. Hoewel Transcend steeds binne skuldooreenkomsvereistes (55%) is, is sy LTV-verhouding hoog op 49,1%. Die bestuur beoog om dit tot tussen 30% en 40% te verminder.

Die opbrengs van die verkoop van Acacia Place, Midrand Village-eenhede en De Velde-eenhede sal gebruik word om skuld te betaal. Op ’n aangepaste grondslag, is Transcend se verwagte opbrengs nader aan 9%. Die aandeel verhandel tans teen ’n diskonto van 43% op NBW. Transcend sowel as Indluplace bied steeds goeie waarde, sê Chetty.

Posisionering van beleggers

“Hoewel die ontwikkelingspypleidings opwindend en die balansstate stewiger lyk, is beleggers steeds omsigtig weens die brose herstel van Suid-Afrola in 2021,” sê Chetty.

Uit ’n historiese oogpunt, verkies beleggers grootte en likiditeit bo spesialisering. Chetty sê die posisionering van toekomstige beleggers met betrekking tot residensiële reits sal fokus op groeivooruitsigte en residensiële waardasies, maatstaf-gewigte en likiditeit, asook konsolidasiegeleenthede.

Albei reits het ’n markkapitalisasie van minder as R1 miljard; (Indluplace staan op R938 miljoen en Transcend op R650 miljoen), derhalwe buite die beleggingsperke van bestuurders wat óf ’n SAPY- (SA eiendomsindeks) óf ALPI- (indeks van alle eiendom) maatstaf volg. Vir tradisionele eiendomsfondse wat wil belê, is lae likiditeit ontmoedigend.

Maar nogtans het die mid-kapitaal-reit, Emira Property Fund, ’n belang van 34,9% in Transcend, terwyl die gediversifiseerde reit, Arrowhead Properties, ’n belang van 55,73% in Indluplace het. Daar is wel positiewe tekens. Chetty meen verswakking in die residensiële sektor sal matiger wees as party kleinhandelaars se groot dubbelsyfer-eiendomswaardasiedalings.

Hy sê Transcend en Indluplace is reg om munt te slaan uit groei in die bekostigbare huursegment. “Op lang termyn kan daar ’n groot tekort aan bekostigbare behuising in SA wees. Nuwe residensiële voorraad sal toeneem om in dié vraag te voorsien. Daar is steeds langtermynwaarde in dié sektore vir beleggers.” ¦

* Stuur 'n boodskap aan terugvoer@finweek.co.za


Meer oor:  Finweek  |  Genoteerde Eiendom
MyStem: Het jy meer op die hart?

Stuur jou mening van 300 woorde of minder na MyStem@netwerk24.com en ons sal dit vir publikasie oorweeg. Onthou om jou naam en van, ‘n kop-en-skouers foto en jou dorp of stad in te sluit.

Ons kommentaarbeleid

Netwerk24 ondersteun ’n intelligente, oop gesprek en waardeer sinvolle bydraes deur ons lesers. Lewer hier kommentaar wat relevant is tot die onderwerp van die artikel. Jou mening is vir ons belangrik en kan verdere menings of ondersoeke stimuleer. Geldige kritiek en meningsverskille is aanvaarbaar, maar dit is nie 'n platform vir haatspraak of persoonlike aanvalle nie. Kommentaar wat irrelevant, onnodig aggressief of beledigend is, sal verwyder word. Lees ons volledige kommentaarbeleid hier.

Stemme

Hallo, jy moet ingeteken wees of registreer om artikels te lees.