Lees jou gunsteling-tydskrifte en -koerante nou alles op een plek teen slegs R99 p.m. Word 'n intekenaar
Finweek
Die ekonomiese druk steeds finansiële grondslag toets
30 Julie 2020

Genoteerde eiendom – die goedkoopste manier om in die eiendomsmark te belê – is gewild omdat dit inkomste laat groei en kapitaal verhoog; dit was bykans twee dekades lank ook die bateklas wat die beste presteer het. Maar ’n resessie, wêreldwye pandemie en kommer oor skuldvlakke onder die land se grootste eiendomsmaatskappye het die prentjie verander.

S&P verwag dat Suid-Afrika se ekonomie in 2020 met 6,9% gaan inkrimp. Foto: Pixabay

Op sy eie was die ekonomiese afswaai nog hanteerbaar, selfs met huurgroei en al hoe meer onverhuurde eiendom. Maar met die Covid-19-pandemie het kontantvloei en kapitaalwaardes onder groot druk gekom. So ook die skuldvlakke wat die gevolg is van die soeke na geleenthede in die plaaslike sowel as in die oorsese mark . In die eerste kwartaal van vanjaar was daar aggressiewe verkope van aandele in genoteerde eiendom.

Ondanks klein stygings het die sektor tot dusver vanjaar ongeveer 37% van sy waarde verloor, en ongeveer 43% van sy waarde oor ’n jaar. Hoewel hulle self groot verliese aan huurinkomste ervaar het, het die maatskappye in Suid-Afrika se eiendomsbedryf, insluitende die eiendomsbeleggingstrusts (reits), saam besluit om verligting te bring in die huurkoste vir huurders wat deur die Covid-19-inperking geraak is. Maar die laer inkomste raak balansstate, en die reits fokus nou daarop om dié balansstate weer te versterk.

Skuld en likiditeit

’n Sterk balansstaat het hoofsaaklik te doen met lae skuld. Vir die Reit-sektor is dit gelyk aan ’n lenings-tot-waarde-verhouding (LTW-verhouding) van onder 35%. Die jongste aangekondigde LTW was ongeveer 35%. Maar dit was voor die pandemie en dit sal nou waarskynlik styg. “Die belangrikste syfer wat beleggers gebruik om die gehalte van ’n balansstaat te beoordeel, is die reit se LTW-verhouding.

In ’n omgewing waar eiendomswaardes waarskynlik gaan daal, is dit uiters belangrik om die ruimte te hê om waardevermindering van bates te kan absorbeer, anders is daar die gevaar dat skuldvoorwaardes verbreek kan word. Dit is egter nie noodwendig ’n probleem oor die hele reit-sektor nie. Sommige reits het tans sterk balansstate en LTW-verhoudings van tussen 27% en 35%,” het Wynand Smit, eiendomsontleder by Anchor-aandelemakelaars aan finweek gesê.

Beleggers fokus ook op reits se likiditeit, en kontant is dus koning. “Dit is egter nie net die huidige kontantbalanse wat van belang is nie, maar ook die toegang wat maatskappye het tot onbenutte skuldgeriewe om enige toekomstige verpligtinge te finansier, of om skuld wat nie deur ’n lener hernu is nie, terug te betaal,” het Smit verduidelik. Die verminderde inkomste het reits gedwing om die moontlikheid te oorweeg om nie dividende te betaal nie. “Die nie-betaling van dividende sal beslis reits se hefboomvlakke sowel as hul likiditeitsposisies help,” het Smit gesê.

“Dit is egter nie net die huidige kontantbalanse wat van belang is nie, maar ook die toegang wat maatskappye het tot onbenutte skuldgeriewe om enige toekomstige verpligtinge te finansier, of om skuld wat nie deur ’n lener hernu is nie, terug te betaal,” het Smit verduidelik.

“Die werklike kontantvloei wat in die huidige boekjaar teruggehou kan word, sal egter onder groot druk wees weens die laer huurbetalings en eienaars se huurverligting aan huurders. Boonop sal die belastinglekkasie weens die nie-betaling van dividende ook die netto bedrag wat ’n reit op kort termyn kan behou, verminder. “Ons verkies ’n volgehoue laer uitbetalingsverhouding op mediumtermyn, omdat ons dink dat dit nie langer volhoubaar is vir reits om 100% van hul verdienste uit te betaal nie. Deurlopende herbelegging van verdienste sal dus ’n nuwe bron van finansiering bied, wat hul balansstate gevolglik sal versterk.”

Sommige maatskappye – waaronder Attacq, Hyprop en Redefine – het reeds dividendbetaling gestaak of hul betalingsverhoudings aangepas. Laurence Rapp, uitvoerende hoof van die Vukile-eiendomsfonds, wie se kleinhandelgefokusde portefeulje ongeveer 50-50 tussen SA en Spanje verdeel is, het aan finweek gesê dat Vukile se betalingsverhouding waarskynlik “nader aan die onderpunt as die boonste punt” sal wees. Die minimum reit-betalingsvereiste is 75%.

“ ’n 100%-betalingsverhouding is nie volhoubaar nie en, agterna beskou, ook nie goeie sakepraktyk nie. ’n Mens moet buigsaamheid van jou kapitaal behou.”

Daling in eiendomswaarde

Kommersiële eiendom het redelik goed uitgehou tydens die wêreldwye finansiële krisis in 2008. Maar die omvang van die koronavirus- inperking ná ’n resessie en ’n regstelling in die eiendomsmark het sommige mense laat glo dat die storie dié keer anders sal wees.

John Loos, eiendomstrateeg by FNB Commercial Property Finance

“Die Covid-19-krisis en die gepaardgaande inperkings kan moontlik vanjaar die diepste resessie in die wêreld se geskiedenis sedert die Tweede Wêreldoorlog veroorsaak,” het John Loos, eiendomstrateeg by FNB Commercial Property Finance, aan finweek gesê.

En as dit wel gebeur, verwag hy beduidende waardedalings in kommersiële en residensiële eiendom en projeksies van “nader aan 15% van negatiewe kapitaalgroei versprei oor vanjaar en volgende jaar en moontlik ook in 2022” vir kommersiële eiendom en deflasie van tussen 9% en 10% in residensiële waardes. Rapp sê hy aanvaar nie die heel pessimistiese vooruitsigte vir waardasies nie.

“Jy moet verby die korttermynkrisis kyk en elke bate se oorheersing en huurprofiel verstaan om te sien hoe die waardasie eintlik moet lyk. Ons dink nie dat daar naastenby die soort waardedalings sal wees wat sommige mense verwag nie.”

Buitelandse diversifikasie is lonend

Uitbreidingstrategieë in die buiteland het plaaslike eiendomsbeleggers oor die algemeen gebaat en die afgelope paar jaar ook goeie verskansing teen die sukkelende plaaslike eiendomsmark gebied. Smit verwys na blootstelling in Sentraal- en Oos-Europa (SOE) as ’n voorbeeld. “Kleinhandel in SOE het die afgelope dekade goed gevaar vanweë sterk groei in verbruik en blootstelling aan van die beste winkelsentrums in die streek (veral in Roemenië en Pole).

Hoewel dinge vanjaar baie moeiliker was weens regerings se handelsbeperkings moet dit op ’n relatiewe basis vergelyk word met die sukkelende plaaslike eiendomsmark, en ek dink op ’n netto basis is SOE steeds winsgewend vir reits.” Aan die ander kant is daar strategieë wat selfs voor Covid-19 onsuksesvol was; hulle het meestal om kleinhandel in Afrika en die Verenigde Koninkryk gedraai.

Ondernemings in Afrika het vir die grootste deel weinig vrugte afgewerp, hoofsaaklik weens ’n draaiende kommoditeitsiklus en ’n swak begrip van plaaslike toestande. In die wêreld ná Covid-19 was die logistieksektor in Europa en die Verenigde Koninkryk die duidelike wenners, met die bergingsbedryf in die Verenigde Koninkryk ook baie veerkragtig, het Smit gesê.

Residensiële reits

Min reits het die residensiële sektor betree. Ironies genoeg is dit ’n sektor wat na verwagting meer veerkragtig sal wees. Onder dié wat dit wel gedoen het, is Emira Property Fund, die enigste SA reit met Amerikaanse blootstelling. Sy kantoor-tot- woning-omskakeling, The Bolton in Rosebank, is ten volle verhuur en hy kry ook indirekte residensiële blootstelling deur sy belang in spesialisresidensiële reit, Transcend Residential Property Fund.

Attacq en Redefine het dit ook in die residensiële mark gewaag; Attacq met sy Ellipse-ontwikkeling in Waterfall en Redefine met Park Central, sy luukse toringgebou in Rosebank. Miskien omdat dit so intensief is om te bestuur, verteenwoordig residensiële bates slegs ongeveer 3% van die totale genoteerde eiendom. En volgens Estienne de Klerk, uitvoerende hoof van Growthpoint SA, “is dit moeilik om skaal in daardie omgewing te kry en die wet is nie regtig jou vriend in die residensiële mark nie”.

Die vooruitsigte

Waardes van hotel- of gasvryheidseenhede kan die grootste afwaartse druk ervaar, glo Loos.

“Hierdie sektor ly nie net meer weens die uitgebreide inperking as ander sektore nie, maar ek verwag dat baie toeriste en vakansiegangers ’n ruk lank huiwerig sal wees om reise te onderneem, deels weens swak finansies maar ook weens vrees vir die virus. Daarbenewens dink ek dat finansiële beperkinge op maatskappye, tesame met die suksesvolle werking van videokonferensies en webinare, tot groot vermindering van korporatiewe reise en konferensies sal lei . . . en baie daarvan op ’n permanente grondslag.”

Onder die belangrikste eiendomsektore meen Loos dat kleinhandel- en kantooreiendom die grootste pryskorreksies kan verwag.

“Albei kan groot ekonomiese terugslae verwag, die kleinhandelsektor deur die impak op die verbruiker se besteebare inkomste weens die resessie. Die vrees vir Covid-19 kan voortduur, sodat sommige verbruikers huiwerig sal wees om winkelsentrums meer te besoek as wat heeltemal nodig is, wat veral vir restaurante en vermaak nadelig sal wees. Meer verbruikers kan ook om dieselfde redes verkies om sommige besteding aanlyn doen. Daarbenewens het kleinhandelseiendom sedert die 1990’s die vinnigste gegroei en minder bekostigbaar geword vir huurders.”

Afstandswerk het ’n groot hupstoot gekry weens die gedwonge inperking, en Loos beskou die langtermyn-neiging na meer werk tuis as ’n sleutelrisiko vir kantoorruimte.

Afstandswerk het ’n groot hupstoot gekry weens die gedwonge inperking, en Loos beskou die langtermyn-neiging na meer werk tuis as ’n sleutelrisiko vir kantoorruimte.

“Ek dink ons sal in die volgende paar jaar baie maatskappye sien wat hulle hoeveelheid kantoorruimte sal afskaal.” Nywerheidsruimte, tesame met woonhuise, is waarskynlik minder kwesbaar.

“Dit lyk nie of daar ná die resessie groot strukturele veranderinge weens tegnologie vir hulle sal wees nie. Nywerheidseiendom is ’n meer bekostigbare eiendomsklas as kleinhandel en kantoorruimte, en loop minder risiko,” sê Loos.

Hy verwag dat die aankoop van eiendom in die volgende paar jaar aantrekliker sal word weens die verwagting van dalende waardes en stygende opbrengste of kapitalisasiekoerse. Hy glo nie die koopgeleentheid is tans baie aantreklik nie.

“Prysvlakke weerspieël gemiddeld steeds die beter ekonomiese grondbeginsels van die afgelope jare, met die baie swakker fundamentele faktore van die afgelope jaar wat nog nie in prysvlakke weerspieël is nie,” sê Loos.

Eienaardig genoeg kan die huidige krisisse een van die grootste beleggingsgeleenthede van die afgelope tyd bied, veral as beleggers die laagtepunt voorspel voordat die groei begin.

/


BELEGGERSWENKE

Keillen Ndlovu, hoof van genoteerde-eiendomsfondse by Stanlib, deel ’n paar wenke vir potensiële beleggers in die genoteerde-eiendomsektor:

1. Verdeelbare inkomste (winste) sal waarskynlik oor die volgende jaar of twee daal weens die uitdagende omgewing.

2. Fokus op totale opbrengste, nie net op inkomste nie. Reits behou nou van hul winste om hul balansstate te versterk.

3. Reits bied 50% blootstelling aan SA en 50% aan die buiteland (hoofsaaklik Europa, die Verenigde Koninkryk en Australië).

4. Fisieke eiendomwaardes sal waarskynlik met 10% tot 20% daal. Dit word meestal ingeprys omdat reits tans teen 50% onder netto batewaarde verhandel.

5. Wisselvalligheid kan op kort termyn voortduur en dit kan langtermyn-koopgeleenthede skep.

Keillen


Een van die gevolge van die koronavirus-pandemie is dat dit ander vereistes vir die huis meebring. “Daar is tekens dat mense hul huisreëlings verander na aanleiding van die krisis, soos om ’n toegewyde werkruimte en ’n buitenshuise ruimte te hê of om ’n huis met ander huurders, vriende of familie te deel eerder as om alleen in ’n woonstel te bly,” het dr. Andrew Golding, uitvoerende hoof van die Pam Golding-eiendomsgroep, aan finweek gesê.

En as hulle tuis kan werk, oorweeg sommige mense dit om uit stedelike gebiede na omliggende woonbuurte of kleiner dorpe te verhuis waar huise meer bekostigbaar is en die leefstyl meer ontspanne is, sê hy.

Covid-19 kan meer belangstelling in losstaande eiendom genereer namate multigeslagswooneenhede, werk-van- die-huis- en buite-ruimtebehoeftes belangriker word.

“Terwyl sommige mense moontlik losstaande eiendom in die post-Covid-wêreld sal verkies, sal die basiese aantreklikheid van deeltiteleiendom (beter veiligheid, laer instandhoudingskoste en die gerief om die deur net te sluit as jy uitgaan) waarskynlik bly. Gedeelde geriewe in ’n private ontwikkeling en nie met die algemene publiek nie, lyk ook dalk veiliger in die lig van die pandemie.”

Dieselfde vereistes het ’n groter belangstelling in landgoedere laat ontstaan sedert die aanvang van Covid-19, en Golding verwys na ’n groter vraag daarna in byvoorbeeld die Boland- en Overberg-streek.

Landgoedere was verantwoordelik vir 12,7% van alle huise wat in Suid-Afrika in 2010 verkoop is. Teen verlede jaar het dit tot 14,7% gestyg, berig Lightstone. Maar die plaaslike mark vir residensiële eiendomme, wat reeds verswak is deur ’n resessie wat steeds bestaan, is swaar getref deur Covid-19.

Die groei in huispryse, wat die afgelope paar jaar geleidelik gedaal het, het in Mei tot 2,35% gedaal, vanaf 2,6% in die eerste kwartaal, volgens Pam Golding se residensiële-eiendomsindeks. En vanjaar se finale syfers sal waarskynlik swakker wees, as Lightstone se voorspellings (wat wissel van -3,9% tot ’n skokkende -14,5%) akkuraat is (sien die grafiek). Die toekoms van die huismark hang hoofsaaklik af van die vraag deur kopers wat ’n huis kan bekostig.

“SA het die voordeel van ’n jong bevolking, en die huismark het dus fundamentele ondersteuning van ’n groeiende aantal potensiële kopers,” sê Golding.

Maar die verwagte werkverliese sal die aantal werklike kopers verminder. “Onlangse prysregstellings tesame met rentekoerse op ’n 47-jaarlaagtepunt sal daarteen opweeg en eiendom meer bekostigbaar maak vir meer mense met werk of ’n inkomste.”

Maar met baie huishoudings onder finansiële druk sal die vraag waarskynlik versag en meer sal te koop wees, wat afwaartse druk op pryse plaas, sê hy. Dit beteken daar sal winskopies wees.

“Luukse gebiede bo R8 miljoen tot R16 miljoen, soos Kaapstad se Atlantiese kus, bied die beste geleentheid vir winskopies in die post-Covid- eiendomsmark, aangesien die verwagting is dat die pryse met ongeveer 15% tot 20% sal daal, benewens die ongeveer 20% wat dit reeds sedert 2017 gedaal het,” het Samuel Seeff, voorsitter van die Seeff-eiendomsgroep, aan finweek gesê.

“Die mark van onder R1,8 miljoen is waar die meeste aktiwiteit nou is, maar dit is ook hier waar jy uiters gemotiveerde verkopers sal vind. Goeie plekke om winskopies te soek, is Seepunt en die middestad van Kaapstad wat laer as R2,5 miljoen is, ”sê hy.

Seeff noem ook die KZN-suidkus, Amanzimtoti en Shelley-strand met woonstelle van R600 000 en huise vanaf R1,2 miljoen, terwyl hulle in Gauteng, Johannesburg-Noord, Sharonlea en Olivedale woonstelle onder R800 000 en gesinshuise vir minder as R1,8 miljoen bied. Huise in die segment met lae en middelwaarde sal ná die pandemie die beste presteer, volgens Lightstone.

Eerste kopers, wat net meer as die helfte uitmaak van ontvangers van lenings deur verbandopnemer ooba, geniet steeds die voordeel van geen hereregte op huise wat onder R1 miljoen kos. Deeltiteleiendomme (wat deur eerste kopers en jong professionele persone verkies word) sowel as landgoedhuise sal waarskynlik ook meer veerkragtig wees. Vooruitsigte vir vakansiehuise is minder belowend.

“Die jongste ooba-syfers toon ’n beperkte vraag na vakansiehuise, met slegs 0,2% van alle huislenings wat vanjaar vir vakansiehuise toegestaan is. Met die ekonomie wat die ergste resessie sedert die Groot Depressie ondervind, sal die vraag na vakansiehuise waarskynlik in die afsienbare toekoms swak bly,” sê Golding.

Mededingende pryse en ’n gunstige wisselkoers lok internasionale kopers. Golding sê verskeie internasionale kooptransaksies aan die Kaapse Atlantiese kus en Somerset-Wes is afgehandel, en die belangstelling in Tuinroete-eiendomme is groter. Gedempte plaaslike huisprysinflasie kan ’n motivering wees vir beleggers en huiskopers wat ’n medium- tot langertermyn-standpunt oor kapitaalgroei inneem.

Golding verwag nogtans dat die verkoopsmark gedurende die tweede helfte van vanjaar gedemp sal bly, met die aktiwiteits- én huisprysinflasievlak onder die vlakke wat ons in die begin van vanjaar gesien het. 

Andrew
Een huisprysgroei-wenner is Steyn City in Gauteng. Die landgoed se mediaan-huisprys het met 67,2% tussen Januarie 2016 en Mei 2020 gestyg, van R3,05 m. to R5,1 m.
/

Meer oor:  Finweek  |  Covid-19  |  Ekonomiese Druk
MyStem: Het jy meer op die hart?

Stuur jou mening van 300 woorde of minder na MyStem@netwerk24.com en ons sal dit vir publikasie oorweeg. Onthou om jou naam en van, ‘n kop-en-skouers foto en jou dorp of stad in te sluit.

Ons kommentaarbeleid

Netwerk24 ondersteun ’n intelligente, oop gesprek en waardeer sinvolle bydraes deur ons lesers. Lewer hier kommentaar wat relevant is tot die onderwerp van die artikel. Jou mening is vir ons belangrik en kan verdere menings of ondersoeke stimuleer. Geldige kritiek en meningsverskille is aanvaarbaar, maar dit is nie 'n platform vir haatspraak of persoonlike aanvalle nie. Kommentaar wat irrelevant, onnodig aggressief of beledigend is, sal verwyder word. Lees ons volledige kommentaarbeleid hier.

Stemme

Hallo, jy moet ingeteken wees of registreer om artikels te lees.