Lees jou gunsteling-tydskrifte en -koerante nou alles op een plek teen slegs R99 p.m. Word 'n intekenaar
Finweek
Grit se resep vir risikoverwydering
9 Mei 2019

Die nuwe toevoeging tot die Victoria Resort & Spa aan die noordwes-kus van Mauritius. Grit besit hierdie bate saam met die ankerhuurder, Beachcomber.

Menige Suid-Afrikaanse maatskappy wat dit in die res van Afrika gewaag het, kon slegs gemengde sukses behaal, maar Grit Real Estate Income Group, ’n veelvuldig genoteerde Pan-Afrikaanse eiendomsbeleggingstrust (reit), wys die regte resep sal beloon word.

Die sleutel tot Grit se sukses is robuuste risikovermindering met onder meer meervoudige noterings, meervoudige geografieë en meervoudige bateklasse. Deurslaggewende vennootskappe en multinasionale huurders help verder om die maatskappy te beskerm teen die risiko’s wat beleggings in die streek dikwels bedreig.

Die sleutel tot Grit se sukses is robuuste risikovermindering met onder meer meervoudige noterings, meervoudige geografieë en meervoudige bateklasse

“Die sukses van ons waagtog in Afrika is aan vennootskappe te danke,” sê Bronwyn Corbett, uitvoerende hoof. Corbett was instrumenteel in die vorming van Delta International, Delta Property Fund se Afrika-tak wat in 2014 afsonderlik op die JSE genoteer het as Mara Delta Property Holdings.

Fokus is op Afrika

In 2017 het die maatskappy sy handelsmerk herontwikkel en Grit Real Estate Income Group geword. Grit bly die enigste reit op die JSE wat op Afrika fokus en keer dividende in harde valuta uit. Hy kan dividende in dollar uitkeer danksy sy notering op die aandelebeurs in Mauritius (SEM) in 2015. Verlede jaar het Grit ook op die Londense aandelebeurs (LSE) genoteer. Grit se eiendomsportefeulje van 25 bates word op $796,4 miljoen gewaardeer.

Sy hoofkwartier is in Mauritius, met nog beleggings in Botswana, Ghana, Kenia, Marokko, Mosambiek en Zambië. Grit was versigtig om bestendige markte eerder as hoërisikogebiede aan te durf.

Veiligheidsmarges sluit onder meer in gewaarborgde huurtermyne, die vermoë om skuld in ’n land op te neem en, veral, om geld uit ’n land te neem. “Ons wou in meer wêrelddele werksaam wees. Ons het al te veel eiendomsondernemings gesien wat in net een of twee lande op hulpbronne gekonsentreer het en toe draai die hulpbronsiklus teen hulle,” verduidelik Corbett.

Grit beskou die vasteland in twee dele. Die helfte van sy beleggings gaan na beleggingsgraad-lande en die ander helfte na wat Corbett “groei-Afrika” noem. Beleggingsgraad-lande soos Marokko, Mauritius en Botswana trek ’n groot klomp geld van pensioenfondse, sê Corbett.

Grit beskou die vasteland in twee dele. Die helfte van sy beleggings gaan na beleggingsgraad-lande en die ander helfte na wat Corbett “groei-Afrika” noem. Beleggingsgraad-lande soos Marokko, Mauritius en Botswana trek ’n groot klomp geld van pensioenfondse, sê Corbett.

“Jy sal nie super-opbrengste kry nie, maar jy kry daardie bestendigheid, wat die portefeulje anker,” verduidelik sy. Groeilande weer, bied hoër opbrengste maar effens meer risiko.

Corbett noem lande soos Kenia, Uganda, Mosambiek, Ghana en in ’n mate Zambië. “Ons sien die vermoë om met internasionale huurders te werk in markte soos dié, want hulle het langtermynstrategieë vir dié lande,” sê sy. Die reit belê ook in meervoudige bateklasse, bepaal deur die ekonomiese aandrywers van die spesifieke mark, soos toerisme in Mauritius wat Grit in gasvryheid laat belê het.

Die inkomste wat Grit uit harde valuta verdien danksy internasionale huurders wat in euro of dollar betaal, is die kersie op die koek in sy meervoudige benadering.

Harde valuta maak 93,2% van sy inkomste uit, met 92,3% daarvan van multinasionale huurders afkomstig. Barclays, Beachcomber, ExxonMobil, Lux Resorts & Hotels, Shoprite en Vodacom is van die internasionale huurders.

Leon van de Moortele, finansiële hoof van Grit Real Estate Income Group

Talle huurkontrakte word buite ’n land met die moedermaatskappye gesluit en dié teken waarborg, wat Grit se risiko verder verklein. “Wanneer jy ’n internasionale huurder het, beroep jy jou in die geval van ’n wanbetaling op die moedermaatskappy, nie die plaaslike maatskappy nie,” verduidelik Leon van de Moortele, finansiële hoof.

Die maatskappy is ook teen politieke risiko verseker deur Lloyds, wat dollar-likiditeit en die onteiening van fondse dek.

Mauritiaanse gasvryheid

Nagenoeg 25% van Grit se belegging is in Mauritius, ’n beleggingsgraad-land, waar hy vier gasvryheidsbates en een kantoorbate besit. Die eiland is vir sowat 21% van die netto eiendomsinkomste verantwoordelik. Met sy gunstige belastingverdrae en valutabeheermaatreëls word Mauritius toenemend as ’n spilpunt vir finansiële dienste beskou, maar toerisme bly ’n steunpilaar.

Die eiland het ’n bevolking van 1,3 miljoen en ontvang jaarliks 1,4 miljoen toeriste. Die toerismebedryf se veerkrag en bestendige groei het Grit aangespoor om drie vierster- Beachcomber-hotelle (’n belegging as mede-eienaar, met Beachcomber as ankerhuurder) en ’n vierster LUX-hotel te verkry.

Die gasvryheidsbates kom met volledig gedienste driedubbele netto huurkontrakte met die moedermaatskappye van Beachcomber en LUX wat as waarborggewers geteken het. Hotelblootstelling maak 21% van Grit se bates uit. Die strandgebied waar Grit se hotelbates in Mauritius is, behoort aan die regering. Sestigjaar-grondhuurkontrakte is die norm, sê Van de Moortele.

Minimumvereiste

“Ons minimumvereiste om ’n bate te koop, is 30 jaar.” Min strandliggings bly vir nuwe bouontwikkelings oor. Die fokus is dus sterk op uitbreiding deur nog kamers te skep of kamers op te gradeer.

Grit is in die vierster- of viersterplusmark bedrywig, waar die besettingsyfer die hele jaar lank hoër as 80% is. By sy Tamassa Resort was die besettingskoers verlede jaar sowat 92%. Van de Moortele sê die gasvryheidsbates is goeie kontantvloeigenereerders vir Grit.

“Ons benader gasvryheid anders as wat ons gewoonlik in Suid-Afrika sien. Uit ’n kontantvloei-oogpunt beplan ons nie om hotelbedryfsrisiko’s aan te gaan nie. Ons wil bloot deurlopende, bestendige, stewige opbrengste hê. Die feit dat dit euro-gebaseer is, beteken ons kry taamlik baie opwaartse potensiaal.”

Volgens Rael Colley, eiendomsontleder by Anchor Stockbrokers, is Grit se blootstelling aan die gasvryheidsmark in Mauritius uiters aantreklik. Hy noem redes soos lang huurtermyne en hoë besettingsyfers vir Grit se hotelle (gemiddeld 85% teenoor die Suid-Afrikaanse gemiddeld van 65%).

“Die RevPAR (inkomste per beskikbare kamer) was die afgelope paar jaar ook sterk.” “Vyfsterhotelle sukkel deesdae, maar daaraan het Grit geen blootstelling nie,” sê Colley voorts. Grit is ook die eienaar van Barclays House, ’n moderne kantoorgebou wat Barclays huur en in Ebène Cybercity, ’n lewendige sakesentrum, geleë is.

Kantoorbouwerk is druk aan die gang in Ebène, maar Grit beplan nie om verder in kantore te belê nie. “Ons beskou kantore nie as deel van ons pyplyn nie. Ons dink nie daar is genoeg huurders daarvoor nie,” sê Corbett.

Spelbrekende notering in Londen

Grit se LSE-notering maak dit vir hom moontlik om internasionale beleggers te trek, wat deur die genoteerde struktuur tot Afrika-markte toegang kan verkry. Die Londense notering “het die spel verander”, sê Van de Moortele. Britse institusionele beleggers vorm deesdae sowat 20% van Grit se voorraad.

Nicholas Hooper, direkteur van London Investment Management in Londen

“Ons het in Grit belê omdat die prys reg was, die opbrengs hoog was en die aandeel eindelose geleenthede gebied het,” sê Nicholas Hooper, direkteur by London Investment Management in Londen. “Ons kliënte het die water getoets met ’n aanvanklike belegging van $500 000.

Ons hou van Grit en die benadering wat hy het om die beste van sy klas te word as eiendomsvennoot vir internasionale maatskappye wat in party van die meer bestendige Afrika-ekonomieë eiendom besit.” Die $132,2 miljoen wat met die LSE-notering ingesamel is, is vir verkrygings in Ghana en Mosambiek aangewend.

Dit het ’n positiewe invloed op NBW (netto batewaarde) gehad. Die skep van NBW is hoog op Corbett se agenda en herontwikkelingsgeleenthede is ’n manier om dit te doen. By voltooiing sal die herontwikkeling van Anfa Shopping Centre in Marokko Grit se besettingsyfer tot 99% opstoot en Grit in staat stel om sy uitkeeropbrengs te behou.

Geleenthede wat ondersoek word, is onder meer medebeleggings met pensioenfondse in Afrika, en batebestuur van die eiendomsportefeuljes wat talle van dié pensioenfondse reeds het.

Grit sal terselfdertyd van die kontant kan terughou vir herontwikkelingsgeleenthede. Geleenthede wat ondersoek word, is onder meer medebeleggings met pensioenfondse in Afrika, en batebestuur van die eiendomsportefeuljes wat talle van dié pensioenfondse reeds het.

“Herontwikkelingsgeleenthede en die feit dat ons waarde kan toevoeg tot dié pensioenfondsportefeuljes stel ons in staat om elke moontlike geleentheid vir NBW te benut,” sê Corbett.

“Herontwikkelingsgeleenthede en die feit dat ons waarde kan toevoeg tot dié pensioenfondsportefeuljes stel ons in staat om elke moontlike geleentheid vir NBW te benut,” sê Corbett.

Grit hanteer grootliks sy eie eiendom- en batebestuur in die lande waarin hy belê is. Dit, tesame met die behoefte om sy eie ontwikkelingspyplyn te beheer, het tot die totstandkoming van Grit se ontwikkelingsvennoot, Gateway Delta, gelei. Laas-genoemde is ongenoteerd, met vier aandeelhouers.

Grit se aandeel in Gateway staan op net onder 20%. Corbett sê Grit sal nie noodwendig die uitlaatklep vir al Gateway Delta se bates wees nie. Die maatskappy sal saam met Gateway Delta belê in ’n projek ter waarde van $100 miljoen om vir ExxonMobil ’n klompie wonings in Maputo, Mosambiek te bou. “Ons wil ’n bietjie van daardie opwaartse NBW-potensiaal hê,” verduidelik Corbett. “Die ontwikkelingsopbrengs op die Exxon-projek is 12%.”

Garreth Elston, portefeuljebestuurder by Reitway Global

Beleggersaantreklikheid

Die Londense notering bring bykomende beleggers en plaas die maatskappy verder onder die soeklig. Dit, sê Garreth Elston, portefeuljebestuurder by Reitway Global, is altyd positief. “Grit het ’n gerusstellende belegging geword,” sê hy. “Grit het gedoen wat hy beplan het om te doen en dit sluit in dat baie van die risiko getemper is.”

“Die aandeel bied ’n aantreklike dollar-opbrengs (van sowat 8,5%), maar likiditeit in die aandeel bly beperk,” sê Colley.

“Ek dink Suid-Afrikaanse beleggers worstel nog met die gedagte van risiko’s in verskeie lande waaraan Grit blootstelling het. Maar die risiko is kleiner omdat Grit sterk vennootskappe en taamlik standhoudende huurders het, wat op lang termyn goeie dinge behoort te voorspel,” sê Colley. Grit se lening-tot-waarde (LTW) is 43,4%, maar hy is verbind tot ’n laer LTW van sowat 35% tot 40%. “Ons sal ons hefboomwerking op 30% kan kry sou ons nog ’n kapitaalinsameling doen, sonder om ons dividendopbrengs te beïnvloed,” sê Corbett.

Sy verduidelik dat herfinansieringsmaatreëls die finansieringskoste sal verlaag. ’n Herfinansieringsooreenkoms in Mosambiek sal Grit se finansieringskoste in dollar met 1% afbring en hom jaarliks nog $2,5 miljoen in die sak bring.

Grit handhaaf ’n mikpunt van 3% tot 5% wat dividendgroei betref, en netto aandeelhouersopbrengs per jaar van 12% in dollar vir sy volle 2019-boekjaar. “ . . . mits die aandeelprys natuurlik ons netto batewaarde navolg,” sê Corbett.

Grit in syfers

Portefeuljewaarde: $796,4 miljoen

Beleggings in: Mosambiek, Mauritius, Marokko, Zambië, Ghana, Kenia, Botswana Bateklasse: kantoor, kleinhandel, gasvryheid, ligte nywerheid, korporatiewe huisvesting

Besetting: 96,6% (op 31 Jan 2019)

Waardeopbrengs: 8,6% Geweegde gemiddelde verstryking van huurtermyn (jare, geweeg teen bruto verhuurbare oppervlak): 6,5

MyStem: Het jy meer op die hart?

Stuur jou mening van 300 woorde of minder na MyStem@netwerk24.com en ons sal dit vir publikasie oorweeg. Onthou om jou naam en van, ‘n kop-en-skouers foto en jou dorp of stad in te sluit.

Ons kommentaarbeleid

Netwerk24 ondersteun ‘n intelligente, oop gesprek en waardeer sinvolle bydraes deur ons lesers. Lewer hier kommentaar wat relevant is tot die onderwerp van die artikel. Jou mening is vir ons belangrik en kan verdere menings of ondersoeke stimuleer. Geldige kritiek en meningsverskille is aanvaarbaar, maar hierdie is nie ‘n platform vir haatspraak of persoonlike aanvalle nie. Kommentaar wat irrelevant, onnodig aggressief of beledigend is, sal verwyder word. Lees ons volledige kommentaarbeleid hier

Stemme

Hallo, jy moet ingeteken wees of registreer om artikels te lees.