Een huis word drie in nuwe deeltitelskema

Foto’s Francois Oberholster en Adriaan Oosthuizen Stilering Misi Overturf

Ná Eben Barnard se egskeiding het hy twee keuses gehad: óf hy moes sy eksvrou se aandeel in hul ruim huis in Tuine, ’n gesogte buurt in Kaapstad, uitkoop óf hy moes verkoop en nuut koop.

Maar hy het lank reeds met die idee in sy agterkop geloop dat ’n mens die eiendom in twee sou kon verdeel. Sy vriend Werner du Toit was juis toe op soek na ’n groter huis naby skole, met ’n tuin vir sy jong gesin.

“Werner het die potensiaal en voordele ingesien en my eksvrou se aandeel uitgekoop,” verduidelik Eben. Hulle het Werner se ma, Ansie, genader om in te koop, aangesien sy ’n “lock up and go” in die stad oorweeg het – ’n plek van haar eie naby die kleinkinders. Veiligheid was ’n belangrike oorweging vir haar.

Toe kon die beplanning begin om die oorspronklike drieslaapkamerhuis in drie afsonderlike eenhede te omskep...

Die eetkamer skakel in ’n oop plan met die kombuis en leefkamer. Verskeie huisplante nooi die natuur binne en vorm deel van die eklektiese dekorstyl met ’n sterk mid-20ste-eeuse gevoel. Eben het die tien Frystark-eetkamerstoele by verskillende tweedehandswinkels uitgesnuffel.

Van die voordeur lei treffende trappe jou na die boonste vloer. Stoorplek is slim onder die trap ingerig, terwyl interessante panele verklap dat dié geen gewone huis is nie. 

Vir Eben se eenheid is nog ’n vlak bo-op die ou buitegebou gebou. ’n Groot oorhang dien as afdak oor sy motor en die voordeur.

Die oop onderdakstoep strek oor die hele breedte van die eenheid. ’n Tafeldoek oor ’n raam gespan skep ’n treffende kunswerk teen die muur. Hoekbank van MON Exteriors; lap van Isobel Sippel; strooikussings van La Perle

Ingang

Duravit-toebehore deur CP&B; terrazzo-teëls deur TilesbyTactile; hoekstort van Italtile

Bedrukte kussing van La Perle

Die kinders se twee kamers is op die onderste vlak.

[EBEN SE WENKE]

• Kies goed saam met wie jy so ’n deeltitelontwikkeling op klein skaal aanpak. “Onthou, julle raak nie net bure nie, maar ook sakevennote,” sê hy.

• Dis uiters belangrik dat die nodige kontrakte in plek is om alle partye te beskerm indien enige geld van hande verwissel voordat oordrag van die onderskeie eenhede afgehandel is.

• Ontwerp elke eenheid met genoeg privaatheid. “My balkon kyk nie uit op die ander eenhede nie. Werner se stoep is ook privaat danksy die groot oorhang van die woonstel bo.”

• So ’n “gemeenskappie” het sy voordele. “As iemand vir ’n naweek weggaan, dan kyk die ander na daardie persoon se troeteldiere en plante,” vertel Eben. “En jy kan altyd ’n koppie suiker gaan leen!”

Een huis word drie

Hulle plan was uit die staanspoor om die “ontwikkeling”, sodra die bouwerk klaar was, in ’n deeltitelskema te omskep met ’n afsonderlike titelakte vir elke eienaar. Dit sou herverkoop van ’n individuele eenheid vergemaklik indien enigeen van die partye dit later wil doen.

“Daar is min erwe in die stad waar jy nog by huise kan aanbou, maar hier was ’n tuin, genoeg parkeerplek en ’n goeie ligging,” verduidelik Eben. “Boonop is dit in die stad deesdae baie goedkoper om te bou as te koop!”

Op die erf van sowat 500m² was ’n enkelvlak-huis in die KaapsHollandse styl, wat die vorige eienaars in 1980 in ’n L-vorm vergroot het. Eben, Werner en Ansie het koppe bymekaargesit oor elkeen se behoeftes sodat hulle die eenhede daarvolgens kon ontwerp.

Uiteindelik is die bestaande huis vergroot deur nog ’n verdieping bo-op die een vleuel aan te bou – dit is ingerig as Werner se deel wat 190m² beslaan. Bo-op die ander vleuel is Ansie se woonstel van 125m² aangebou met ’n spits dak en haar eie trap na haar voordeur bo. ’n Binnedeur op die boonste vlak verbind Ansie en Werner se eenhede – dié twee eiendomme kan dus in die toekoms saam óf afsonderlik verkoop word.

Eben se eenheid is ingerig in ’n losstaande buitegebou op die erf wat voorheen as motorhuis en stoorplek gebruik is. Die gebou is tot 140m² vergroot deur ’n hele nuwe vlak bo-op aan te bou, ook met ’n spits dak vir eenvormigheid. Die drie eenhede skakel dus met mekaar, al het elke eenheid sy eie dak.

Al twee die nuwe vlakke bo is met ruim oorhange gebou – Eben se oorhang dien as afdak oor sy parkeerplek en voordeur onder, terwyl Ansie se oorhang ’n dak oor Werner se stoep vorm.

Die moderne kombuis is om Ouma se kombuiskas van die plaas beplan. Dié kas is een van Eben se gunstelingerfstukke en bring altyd goeie herinneringe. Ingeboude kaste deur Leonard Paulsen; terrazzo-blaaie deur Cannata en Graniteworx; vinielvloere van KBAC Flooring

Houtborde wat toeskuif beskerm die induksieplate; dit dien ook as snyplanke en staanplek vir warm potte en bakke.

Haar eie stempel

Ansie se blyplek is bo-op die een vleuel van Werner s’n gebou en danksy die hoë spits dakvensters kon sy donkergrys na hartelus teen die mure gebruik. Hoewel haar deel tegnies ’n eenheid met Werner s’n kan vorm, indien so verkies, verskil die dekor en is sy lief vir groen, rooi en oranje aksente.

As dit by styl kom, is gemak vir Ansie van die allergrootste belang. Sy kombineer graag ’n ontspanne voorkoms met industriële elemente vir kontras. Bed pasgemaak deur Kino

Verfkleur: Plascon Rhinecastle

So groot soos ’n huis

Werner se eenheid voel ruim – soos ’n huis – en danksy die skuifdeure wat heeltemal oopmaak na die tuin voel dit selfs nog groter. Hy is die enigste eienaar met ’n stuk tuin. Dié buitenste leefarea is heeltemal beskut teen die wind en daar kan dus heeljaar gebraai word, al waai die suidooster ook hoe sterk.

Amerikaanse populierhouttafel van Aura Furniture &Décor; ligte van Elevenpast

Rakke van Elevenpast

Werrner verkies ’n minimalistiese dekorstyl, maar met spatsels kleur en kunswerke vir trefkrag. 

Koste

Voor

Na

Die boukoste het sowat R15 000/m² beloop. Wooneiendom in die stad is deesdae ongeveer R32 000/m² werd, wat ’n aanduiding is van hoeveel waarde toegevoeg is deur die oorspronklike huis van 160 m² te vergroot tot drie eenhede met ’n totale oppervlakte van 455 m².

Kennersraad

Volgens Michelle Smit, ’n aktebesorger van die prokureursfirma Greyvensteins in Bellville, is elke situasie uniek, maar die volgende stappe word meestal gevolg by deeltitelskemas:

• ’n Argitek of tekenaar moet eerstens vasstel of die eiendom wel vir sodanige ontwikkeling gesoneer is. Indien dit nie is nie, kan die eienaar om hersonering aansoek doen. Dan kan hulle die konsepen bouplanne teken.

• Dié planne moet deur die stadsbeplanner en munisipaliteit goedgekeur word.

• Sodra die bouplanne goedgekeur is, kan die bouwerk begin. Wanneer die gebou(e) dakhoogte bereik, moet ’n landmeter konsep-deelplanne optrek vir die voorgestelde deeltitelskema. Dié planne word by die landmeter-generaal ingedien vir goedkeuring. (Let wel: Landmeter-koste kan taamlik hoog wees; konsulteer daarom reeds aan die begin van die proses met ’n landmeter.)

• Ná die landmeter-generaal se goedkeuring kan die eienaar – as die ontwikkelaar – deur ’n prokureur by die registrateur van aktes aansoek doen om die opening van ’n deeltitelregister en die deelplan te registreer.

• Sodra die plan en skema geregistreer is, kan die ontwikkelaar die eenhede aan die nuwe eienaars oordra.

KONTAK 021 941 7600, greyvensteins.co.za

MICHELLE SE ALGEMENE WENKE OOR DEELTITELS

Voordele

• Meer as een eienaar is ’n finansiële inspuiting vir die ontwikkeling.

• Die koste van die opening van die skema kan teen kapitaalwinsbelasting afgeskryf word.

• Onderverdeling van erwe (grond) is dikwels nie moontlik nie omdat munisipaliteite nie graag klein stukke grond wil verdeel nie. ’n Deeltitelskema is dus ’n goeie alternatief waar die fisiese gebou(e) verdeel word en nie die erf as sodanig nie.

• Die proses om ’n deeltitel te skep verloop baie vinniger as dié van onderverdeling.

• Koste soos gesamentlike elektrisiteit-, water- en rioolvoorsiening is heelwat laer as die skeiding van hierdie aanlegte.

• Hoewel elke deeltitelskema bestuurreëls moet hê, is dié reëls redelik standaard en mense besef die waarde van streng gedragsreëls sodra hulle na aan ander mense woon.

Nadele

• Die aanvanklike koste om alles op plan en goedgekeur te kry, kan hoog wees.

• ’n Beheerliggaam moet geskep en bestuur word. Veral streng finansiële bestuur is nodig om probleme te vermy.

• Die onderhoud van die skema, asook die versekering, moet deur trustees bestuur word en is afhanklik van heffings – wat moontlik onbetaal kan bly.

• Verskeie administratiewe vereistes moet nagekom word, soos geskeduleerde vergaderings, toestemming vir wysigings van eenhede, ensovoorts.

• Gemeenskaplike gebruiksareas moet onderhou word.